Manutenção predial: tudo o que você precisa saber

Manter a saúde física e financeira de um estabelecimento exige, sobretudo, um planejamento extenso que contemple a prevenção de falhas e riscos para manter a funcionalidade do empreendimento.

Na construção dos prédios comerciais e residenciais não é diferente. Junto ao plano arquitetônico e todos os recursos técnicos necessários para a concepção do edifício, é fundamental que seja elaborado um planejamento de manutenção predial.

Afinal, manter o seu prédio impecável, além de atrair o interesse, ajuda a evitar riscos a vida e garante a lucratividade do empreendimento.

Pensando nisso, elaboramos este artigo que servirá como um guia da manutenção predial. Leia e aprenda a elaborar uma estratégia de atuação mais eficiente em seu condomínio.

• A importância da manutenção predial

A manutenção predial é a prática responsável por cuidar do funcionamento de toda a infraestrutura de um edifício, com cuidados com os sistemas elétrico, hidráulico, segurança, incêndio, comunicação etc.

Isto é, a partir da manutenção é possível manter todos os serviços do prédio funcionando como se fossem novos.

Isso inclui prezar pelos cuidados estruturais, seja com uma simples pintura periódica que mantém o visual atrativo, ou por ações mais profundas como a troca de componentes para evitar uma pane elétrica do quadro de energia.

Essas ações fazem com que o edifício seja preservado, a segurança esteja garantida, além de gerar uma economia aos bolsos dos proprietários, uma vez que antecipar um problema tende a ser mais econômico do que solucionar um conflito já estabelecido.

O fato é que os cuidados adotados trazem benefícios significativos para os condomínios.

• Planejamento

A manutenção predial deve estar prevista no planejamento dos condomínios instituído pelos administradores. Este tipo de ação preventiva está fixada pela norma NBR 5674/1999.

Ela se dá a partir da inspeção técnica que analisa os parâmetros responsáveis por assegurar resultados satisfatórios no funcionamento das edificações.

Deve ser feito por profissionais capacitados e habilitados que sejam experientes no controle de qualidade dos serviços e possam fazer a análise.

Vale ressaltar que todas as ações devem constar no cronograma instaurado pela administração do condomínio.

Este cronograma é feito com base no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, instituído pela NBR 14037/1998 que é entregue pela construtora.

Tendo em vista os custos para essa operação, certifique-se de estar em posse de todos os documentos necessários para o gerenciamento das contas do condomínio.

O Orçamento Base Zero (OBZ) pode te ajudar neste momento. Ele é uma boa estratégia para redução de custos, utilizado em grandes empresas e que pode ser aproveitado na realidade condominial.

A metodologia parte do princípio de que as organizações, ao elaborar seu orçamento de forma convencional, consideram que todos os gastos do último exercício serão repetidos da mesma forma novamente, o que não é obrigatoriamente uma verdade.

Isto acaba gerando um orçamento inchado e desalinhado com a estratégia, pois os números não são analisados de forma detalhada e cuidadosa.

Para combater este problema, no OBZ são analisadas premissas relacionadas com a função de despesas ou investimento, levando em consideração os planos e reais necessidades do condomínio, sem a utilização de bases históricas ou índices de reajuste, como é feito no modelo tradicional. Só a partir daí são estabelecidas as bases orçamentárias.

Para instituir este novo orçamento, tenha em mente os valores cotados referentes às práticas de manutenção.

Para isso, pesquise no mercado empresas e prestadores de serviços que atendam às necessidades do condomínio e que ofereçam a solução que você procura.

Depois disso, compare as prestadoras e elabore o planejamento de manutenção com base na perícia destas empresas.

• Serviços

Para evitar a perda de desempenho de qualquer função oferecida pelo condomínio por conta da deterioração de seus componentes, trace um plano de prevenção seguindo os seguintes aspectos:

1. Inspecione instalações hidráulicas (bombas, infiltrações, caixa d’água, caixas de passagem de esgoto e gordura);
2. Examine elevadores e a sala de máquina, assim como as instalações elétricas relacionadas;
3. Verifique as instalações de gás;
4. Inspecione os equipamentos e sistemas de segurança;
5. Verifique a integridade da cobertura (componentes, vedações, fixações);
6. Verifique instalações elétricas (conexões e estado dos contatos elétricos e seus componentes);
7. Inspecione as áreas comuns (piscinas, playground, sauna, salão de festas, jardins);
8. Efetue a limpeza da fachada.

• Periodicidade

A manutenção periódica é fundamental para o bom andamento da vida dos moradores e para a saúde financeira das edificações.

O síndico e os gestores precisam ficar atentos às questões legais e programar uma agenda de itens que devem passar por manutenção no condomínio.

Esse plano deve atender a uma periodicidade definida e especificada para cada um deles. Desta forma, ele antecipa demandas, economiza, organiza sua gestão e valoriza o condomínio.

Cada item citado anteriormente deve ser verificado com uma periodicidade distinta, por isso é necessário que um profissional ou empresa experiente fique responsável pela função.

Existem serviços que exigem verificação diária, alguns outros demandam cuidados semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais ou anuais.

Síndicos e zeladores devem se preparar para exercer minimamente a inspeção dos componentes básicos que demandam atenção diária.

Como é o caso dos extintores e interfones. Examinar a validade e o funcionamento destes itens é rápido e garante a qualidade do uso no dia a dia.

Já a inspeção das áreas comuns, como jardins, piscinas e playground pode ser feita mensalmente. No caso dos jardins, o processo deve ser realizado em etapas. A cada 15 dias deve ser feita a poda, limpeza e controle de pragas, e mensalmente, a adubação.

Lembre-se de levar em consideração ainda a poda de formação e condução dos ramos que varia para cada espécie.

Já a verificação das instalações elétricas, suas conexões e componentes pode ser feita anualmente.

Mas fique atento: todas as instalações devem ser examinadas com periodicidade definida pelo laudo através da norma fixada no NBR 5674. Respeite o planejamento e garanta a qualidade.

• Inspeção Predial

A Inspeção Predial é uma das responsabilidades dos síndicos dos condomínios que deve ser feita anualmente para assegurar o bom funcionamento do prédio.

Ela previne surpresas e garante que o plano de manutenção possa ocorrer integralmente.

É fundamental conhecer a Lei de Inspeção Predial que varia de estado para estado e entender suas exigências. No Estado de São Paulo, por exemplo, apenas algumas cidades possuem legislação no quesito.

Elas são: Bauru, resguardado pela Lei 4444; Jundiaí pelas Leis Complementares 261 e 278; Ribeirão Preto na Lei Complementar 1.669; Santos com a Lei Complementar 441 e, por fim, São Vicente pela Lei 2854 – A.

Em março de 2017, o até então Governador Geraldo Alckmin vetou o projeto de Lei 869/2016 nomeado Política de Inspeção Predial.

Isso quer dizer que cada estado e cidade possui uma legislação específica quanto a regularidade de suas edificações a que deve responder.

Mas isso não impede que a Inspeção Predial acontece nos condomínios. Pelo contrário, é recomendado que os síndicos e zeladores tenham em mente os benefícios que a prática pode trazer.

Essa avaliação ajuda a identificar o estado geral da edificação e seus sistemas. Ela observa os aspectos de funcionalidade, desempenho, vida útil, manutenção, estado de conservação e segurança.

Esta vistoria diminui o risco de acidentes e contribui para direcionar corretamente o investimento para fundamentar o plano de manutenção predial.

• Dedetização

O controle de pragas é essencial para manter a rotina saudável dos prédios tal qual sua valorização e interesse de moradores.

Manter o condomínio livre de insetos e ratos é uma preocupação constante para os síndicos, e por isso, deve constar no plano de manutenção dos edifícios.

Em muitos casos, fazer os procedimentos de controle de pragas a cada 6 meses é suficiente. No entanto, essa regra pode não se aplicar a todos os condomínios.

Isso acontece porque cada prédio tem suas particularidades que devem ser levadas em consideração na hora de julgar a necessidade de uma dedetização.

O tamanho da área comum, proximidade de córregos, extensão da área verde e histórico de casos de pragas devem pesar na decisão.

Dessa forma, para fugir da necessidade da dedetização em um curto período, manter os cuidados com as áreas do condomínio é fundamental.

Mantenha as áreas comuns, corredores, elevadores, jardim e piscina sempre limpos e instaure regras de convívio que garantam a higiene destes locais.

Em contrapartida, não deixe de ter um bom contato com uma empresa de dedetização para agir em qualquer caso de incidência.

Além disso, o contrato anual de manutenção com um prestador de serviços como este pode significar economia de até 30% do valor, se comparado a contratação do serviço avulso.

Mas antes de firmar negócio com uma empresa, seja rígido quanto às obrigações legais que elas devem cumprir.

Existe uma legislação que trata sobre uso de pesticidas e controle de pragas que deve ser seguida. Por isso, fique atento quando for escolher um prestador de serviço.

No Estado de São Paulo, a Associação dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas (APRAG) é a entidade especialista na fiscalização do setor.

A instituição calcula que cerca de 1800 empresas que prestam este tipo de serviço não estão em dia com as obrigações dispostas na legislação

• Tecnologia

Assim como é importante que o planejamento de manutenção preveja a inspeção e o reparo dos componentes mais básicos do edifício, é importante que essa prática se aplique ao sistema tecnológico do condomínio.

Isto é, para manter a segurança e o correto funcionamento dos serviços de portaria e monitoramento, por exemplo, é fundamental que seja feita a manutenção destes equipamentos.

Fazer a verificação dos interfones e das câmeras de monitoramento deve ser parte da rotina dos profissionais encarregados pela recepção e segurança, assim como do próprio síndico.

Se o seu prédio contar com o sistema de Portaria Remota, vale tomar as precauções básicas que garantam o funcionamento da aparelhagem envolvida em todo o processo.

Ou seja, fique de olho nos dispositivos eletrônicos de leitura de dados de acesso e fechaduras eletromagnéticas que possibilitam o acesso e o bloqueio dos portões.

Veja se os roteadores responsáveis pelo sistema de comunicação por rede estão em plenas condições, assim como os geradores de energia e os botões de emergência dos elevadores que permitem a comunicação com a recepção.

Em contrapartida, já existem no mercado ferramentas tecnológicas que ajudam na manutenção predial.

Algumas empresas passaram a fazer o uso de drones para ajudar na inspeção de telhados, por exemplo. Eles conseguem captar a existência de telhas quebradas, excesso de sujeira e calhas entupidas o que otimiza o tempo de execução da tarefa e recursos.

A tecnologia vem avançando a passos largos para trazer mais praticidade para as pessoas. A Inteligência Artificial é uma das inovações que mais crescem em todos os setores.

Ela é capaz de melhorar a vida nos condomínios, dar mais segurança e comodidade aos moradores e síndicos.

• Limpeza da caixa d’água

Os síndicos dos condomínios são os responsáveis pela limpeza e manutenção da caixa d’água e devem ter a consciência de que, se por acaso um morador tiver problemas de saúde pela ingestão de água contaminada, o síndico poderá ser indiciado judicialmente.

Resguardada em São Paulo pela Lei Nº 10.770, a legislação dispõe sobre a limpeza e conservação de caixas d’água e reservatórios na cidade e determina que o processo deve ser feito a cada 360 dias.

No entanto, especialistas indicam que para a melhor preservação da qualidade da água, o ideal é fazer a limpeza destes reservatórios pelo menos duas vezes no ano.

Recomenda-se ainda, que esta manutenção seja feita em Fevereiro e Outubro para atender o condomínio no inverno e verão seguintes.

Para a tarefa, contrate empresas especialistas que sejam munidas do alvará da vigilância sanitária para garantir a eficiência no serviço prestado.

Fique atento também se os funcionários da empresa utilizam equipamentos de proteção individual (EPI) que são definidos pelo Ministério do Trabalho e Emprego por meio da Norma Regulamentadora NR-06.

A norma foi instituída para oferecer proteção de riscos suscetíveis de ameaçar a segurança e a saúde no trabalho.

Para a manutenção dos reservatórios de água, é fundamental o uso de máscaras de proteção, afinal, a função exige a manipulação de produtos que podem ser prejudiciais à saúde do funcionário.

No processo, garanta também a impermeabilização da caixa d’água para garantir o menor acúmulo de sujeira possível no reservatório.

• Fachada do prédio

A fachada do condomínio é uma das partes mais importantes do edifício, tanto para os moradores quanto para os investidores.

Afinal, prédios com a fachada deteriorada não são atraentes aos olhos de investidores, além de espantar novos moradores e desvalorizar o imóvel. Por isso, a manutenção predial deve se encarregar dos cuidados com a fachada.

Para isso, os síndicos devem discutir a necessidade da manutenção em assembleia com os moradores e ouvir as sugestões, afinal, são os maiores interessados no processo.

Vale lembrar que a limpeza da fachada deve constar no planejamento de manutenção do condomínio e deve ser feita com a periodicidade de cada ocasião.

Em regiões em que os prédios estejam expostos a intempéries, com muita chuva, ou mesmo em locais não pavimentados, a limpeza da fachada deve ser mais frequente para evitar o acúmulo de sujeira e a deterioração.

O tempo médio para a manutenção das áreas externas dos edifícios varia conforme a frequência da limpeza da fachada e o material de revestimento do prédio, mas, em geral, o processo é feito a cada 3 anos.

Vale ressaltar que a limpeza e manutenção da fachada é regulamentada pela legislação municipal. Em São Paulo, é a Lei N° 10.518 que dispõe sobre a limpeza periódica das fachadas dos prédios.

Fique atento a todas estas práticas de manutenção. Evite multas e processos e garanta que seu prédio funcione a todo vapor para mantê-lo valorizado e seguro.

Fonte: Aster